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哈佛最新全国住房状况报告:全美房源严重不足

2018-07-23 来源:US
 
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    由哈佛大学联合住房研究中心(JCHS)编制的年度“全国住房状况”报告逐年回顾并评估全美住房。今年在哈佛大学第30届会议上出炉的最新报告显示,全美住房前景越来越糟,不仅房源稀缺,还房价越来越贵。


    据美国房产网站报道,自2008年房地产市场萧条以来,房屋建设每年都在增长,但随着建筑材料、劳动力和土地价格的上涨,建筑业的步伐正在放缓。这导致市场上的住房减少,住房短缺情况恶化。与此同时,随着失业率回落至危机前的水平,美国每一代人都希望购买房屋,导致对住房供不应求,尤其是在大城市。结果还包括房价飙升、租金上涨幅度超过低收入美国人和中产阶级的工资增长。


    报告强调了以下几大关键因素,以及它们如何造成美国住房市场的可负担问题。


    建设成本+土地使用调控放缓住房建设。泡沫经济前,美国住房供过于求。今天,我们面临相反的问题:住房短缺。住房建筑每年都在增长,而这种增长呈现出放缓的迹象。


    根据联合国人居署的报告,2017年单户住房建设开工增长9.4%,完工增长8.8%。多户住房开工率下降9.7%,完工率上涨11.3%。该报告得出结论,虽然多户住宅的下降令人担忧,但新住房渠道依然强劲。


    住宅建设受到几个因素的阻碍,导致了住房价格的上涨,特别是对中低收入美国人而言。在木材价格暴涨的带动下,2016年至2017年间建筑材料的成本累计上涨4%。除了成本增加之外,劳动力短缺也减缓了建筑的步伐。土地也变得更加稀缺,围绕土地开发的繁文冗节阻碍了建筑的密度增加。


    住房建设步伐缓慢的同时,千禧一代终于进入了购房市场,住房需求已经摆脱了危机后的低谷。与他们的父母或亲戚一起生活的千禧一代的比例仍然是26%,另外还有9%的千禧一代与非家庭成员合住。这意味着仍有可能再次出现新一代千禧一代,他们将形成新的家庭模式,并进一步增加这一代人的住房需求。


    与此同时,老龄化的婴儿潮一代促进了65岁以上人口的增长,在过去的十年中,这一数字已经超过700万户。他们活得更久、更独立、更喜欢呆在家中。结果,这类人口的房屋售出量比过去减少,促成了现有住房销售短缺。


    报告指出,移民在迁移期间对住房需求做出贡献,但更重要的是稳定了经济下滑期间的需求。在2006年至2016年期间,约150万外国出生的家庭当上房主,抵消了本土出生房主多达110万的下降。


    随着特朗普总统严厉打击非法移民和挫伤合法移民的积极性,人口普查局预计移民比率比特朗普就职前低。尽管如此,2040年移民人口增长的比例将从今天的42%上升到67%。




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